观点人物 | 郁亮夜宴

2017-12-11·来源:观点地产网 阅读:1299
   
在厦门,郁亮照例在白衬衣的衣领内侧,绣上了不易察觉的鲜艳花纹。但大家惊奇地看到,那天晚上他换上了深色的毛衣,上面繁花正茂。

坐标厦门,趁着南方区域年度媒体交流会举办,万科在夜里宴请来自约11座城市的媒体。楼盘项目现场营造颇费心思,从农耕造型的接待员到李健的《风吹麦浪》,万科尝试动用众多视听觉元素凸显它的“耕耘季”主题。

“耕耘”与4个月前新主席郁亮发表的“农民理论”遥相呼应,他用淳朴的语气告诉外界,企业管理者应有“当好农民种好地”的觉悟,不问天气如何,就是把地种好。

但郁亮的理论似乎更多体现在企业战略层面,他对生活品质的追求可不会像农民般粗糙,尤其是在穿着上。一个月前,眼尖的媒体发现,郁亮的袖口缝着精美而不易察觉的黑色花纹。

在厦门,郁亮照例在白衬衣的衣领内侧,绣上了不易察觉的鲜艳花纹。但大家惊奇地看到,那天晚上他换上了深色的毛衣,上面繁花正茂。

One

万科在骄傲地展示着自己的卷子。

继在宁波制造“双十一每两个电商包裹便有一个来自万科物流地产平台”话题后,万科在厦门展示了另外几个转型领域:长租公寓、产业办公、社区商业、教育及智慧停车。

对于外界而言,开发销售仍是万科最受关注的领域。2016年该公司主营业务收入2384亿元中,约98.2%来自房地产,包括物业服务、其它服务在内贡献甚微。

但在夜宴现场,万科有意弱化了主营业务的话题。被问及今年深圳区域销售额时,万科某高层对观点地产新媒体表示:“大致和去年差不多,比去年好点。”

更多的关注点被转移到万科在厦门的新业务探索层面,厦门万科6年前接到转型指令,此后成为万科第一个打造出长租公寓的城市公司。以此为起点,万科步入从1到N的复制阶段,至2017年底预计公寓数量达25万间;其中厦门公司拥有逾2万间,已开业将近5000间。

另有统计显示,厦门万科已拥有6座产业办公楼、7个社区营地,以及全日制幼儿园、户外营地、智慧停车系统等。

万科某高层入场与众人聊天,不经意地说了一句话:“万科最大的变化,就是在变化。”

Two

风口业务,是过去两年房地产企业最热衷的投资方向,商业地产O2O、物业管理、教育、科技、物流到租赁住房莫不如是。从行业角度看,这一定程度上说明,传统地产已面临增长瓶颈,更细分化的服务发展空间巨大。

从盈利角度看,又是另一个范畴。万科相关人员在交流中,谈到了这个话题。

位于湖里高新技术园的“泊寓高新园”被厦门万科视为最成功的长租公寓之一,项目仅配套约188套公寓,出租率高居不下,工作人员甚至形容它“放租不久就被预订”。

观点地产新媒体咨询上述项目回本周期及回报率等问题时,工作人员脸上挂着笑容,未予以回答。他转而表示,“谈回报率的都是为了圈钱”。

距离泊寓高新园不远的写字楼云玺项目旁边,万科打造了一所全日制幼儿园。负责讲解的工作人员在宣传服务品质时也向众人强调,万科做教育“不是为了挣钱”。

Three

不仅不挣钱,有些业务还意味着继续烧钱。

在舞台上,万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全严肃地指出,万科所承接的物业项目满意度不到50%,并预计未来三年“可能并不是赚钱的三年,而是花钱的三年”。

朱保全进而讲了一番大实话,或许能让外界窥视到万科对新业务的逻辑所在——

“传统的物业是一个先收费、再干活,今天可能是先干活、后收费,因为没有人愿意给钱先改造,而是需要前期的付出通过改善客户的口碑和认知,这样才可以解决未来的良性循环。”

Four

郁亮曾对万科的“万亿市值”做过展望,在未来住宅只占50%,另外50%都来自新业务,并将这种战略调整称为“城市配套服务商”。今年他有新的说法——“美好生活场景师”。

“美好”是近两个月房企最频繁提及的词汇之一,似乎它们的任何业务都可以满足“人民对美好生活的向往”。

郁亮在厦门幽默地表示,其实万科对十九大报告的学习“还是不错的”。他进而举例,公司曾仔细研究为何宏观政策强调“租购并举”,而非“租售并举”。

另一个案例可以证明,万科内部贯彻学习了会议精神,并达成共识。

在宴席结束第二天,万科高级副总裁谭华杰参加活动时纠正主持人“租售并举”的说法。他表示“租购并举才是对的”,强调“租”必须放在“购”前面,并据此得出结论“租赁是最主要的住房供应方式”。

“城市配套商,就需要来做各种各样美好的场景来配合。”解释“场景师”意思后,郁亮在舞台上说了那番或许最想说的话——

“万科作为发展商的时代已经过去了,我们是为城市发展做贡献,做配套服务的角色,这更符合我们对未来行业的定位。”

Five

郁亮还有一些新的、甚至大胆的尝试,这并非指与建设银行签署房租租赁战略合作协议,因为按照万科此前的回应,建行将给万科业务更多的资金支持,比如25年期低息贷款,意味着资金风险并不高。

更早前的9月底,深圳万科与福田南园街道玉田社区部分业主就物业托管签约,据此万科旗下“万村发展有限公司”将以城中村切入租赁市场。

“你们住过城中村吗?我住过。”郁亮坐下来,面对包括观点地产新媒体在内的与会者,主动打开了话匣子。

接下来,52岁的万科新任主席分享了早年的深圳城中村经历:在湖贝、黄贝岭等地租过房,难忘的是在一楼居住经历,夜里曾有人从窗外扔垃圾进来,还有人伸手进来扯窗帘,“所以说,(出租房)一定要有防盗网”。

和他同样有过相似居住经历的人并不少,据市场机构统计,深圳有1600万人在租房,1100万人住在城中村;其中740万套租赁住房,城中村占比60.8%。因此,租客租金负担较低,52%的租客月租不到2000元。

“城中村一定是有很多机会的。”郁亮迅速切回到主人身份,不再透露万科所签约的城中村改造规模。

他只是简短地表示,城中村尚未被大量开发,存在消防隐患、商业配套等问题,万科计划在不拆除建筑的前提下进行改造。

万科另一位高层则透露,“万村发展”对城中村改造后涉及的业态包括产业、商业、公寓等,相当于浓缩目前的配套服务,将以统一出租的方式进行经营。至于是否推高房租的问题,上述人士表示,租金也会随着服务有所提高。

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