赚快钱一去不复返,融创留出“安全边界”

   2021-09-06 奇偶派 金德19100

来源|奇偶派

作者|金德

编辑|钊

房地产市场正迎来新一轮收紧政策,与此同时,上市房企半年度业绩在关键节点纷纷披露,成绩单中的数据,正如一面镜子,映照着行业与企业最真实的一面。

在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下,行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力将成为长期命题,低利润、慢增长将成为下半场绕不开痛点,而留给房企的选择不多,如何成为“长期主义者”成为当下最优选择。

优秀房企总能在不同周期下,寻找到新的生存法则。

8月30日,房企巨头融创中国(01918.HK)公布2021年中报显示,上半年,营业收入958.2亿元,同比上升23.9%;毛利199.8亿,同比上升12.5%;归母净利润119.9亿元,同比上升9.4%;实现合同销售额3208亿元,同比上升64%;在手现金1232亿元,非受限现金达到1011亿元,较去年底增长2.4%。

上述一系列数据显示,这家公司业绩足够有韧性,来对抗市场下行的压力。此次半年报中,融创管理层在业绩展望中明确:2021年下半年开始,本集团将更加坚定均衡高质量的战略方向,明确以“更安全、更从容、更长期、更有价值”作为下一阶段的战略目标。

融创战略目标的调整,反映了当前中国房地产行业发展格局面临着巨大的重构。

企业安全垫增厚

如果将房地产分为上下两个半场,对于上半场而言,“发展就是安全”,而现在则已经迈入了“安全才能发展”的下半场。

整个行业已进入分化淘汰阶段,粗放式规模导向逐步转向精细化的运营导向。面对多变的市场环境,当下,保证财务稳健至关重要,资金链的安全比任何事情都要重要。

孙宏斌面对企业安全直言,“我知道我们的流动性和安全性肯定没问题,除了我们以外都有可能暴雷。”

这句话,除了显示出融创的底气,更表达了当下房地产市场环境中的企业生存现状。

正如孙宏斌所言,下半年的市场还是会比较惨烈。一轮轮房产政策的持续收紧,资金链问题就像一把把达摩克利斯之剑悬在各个房企头顶,已知的就有恒大商票逾期,蓝光发展的债务逾期,泰禾和华夏幸福的多个项目烂尾。行业面临大清洗,未来企业的利润不能覆盖贷款和利息的,随时都有可能破产。自上而下,整个房企日子都不好过。

而孙宏斌的底气是,无论营业收入还是净利润等核心指标,均保持了稳步上升的态势,显示出在新的市场环境和新的发展周期下,融创依然保持良好的盈利状态,成长动力十足。

截至6月30日,公司总资产1.2万亿元,较去年底提升9%,一年内到期有息债务总额910亿元,短债占总有息负债比重下降至30%行业低位,债务结构良性,财务弹性更趋强韧。

高销售高回款,现金流更为充盈。现金流层面,融创也呈现出更充裕态势。上半年,融创销售额3208亿元同比增长64%,销售回款率保持高位水平。非受限现金达到1011亿元,较去年底增长2.4%,维持行业高位。

融资结构持续优化,融资成本持续下降。融创的融资结构持续改善,信托借款规模连续两年大幅下降。

作为曾经的并购“大家”,融创在企业收购方面一直舍得下血本。比如,2017年以26亿元拿下链家6.25%的股权,150亿元为代价收入乐视网8.61%股权,438亿元从万达手里拿下13个文旅城。

当然,并购给融创带来了巨大的利润。2020年,融创直接将万达的文旅城作价1600亿元卖掉。赚的盆满钵满,不然在并购的路上融创也不会趋之若鹜。

但是作为一个“白衣骑士”,肯定也是有风险的。比如在乐视身上,融创就吃了个闷亏。

现阶段,孙宏斌明确表示目前基本不存在收并购市场。他强调称,“目前所有的企业无论你开什么价,我都是没有办法并购的,因为我还要同时并购你的债务。”

确实,现在的收并购市场有个特别大的问题,就是现行的政策下,每个企业都有有负债总额的控制。而一般而言,被并购的公司都存在大量的存量债,并购问题公司就会给自己公司带来新的负债规模,得不偿失。

融创多项举措的努力,也获得了国际机构评级的肯定,纷纷上调融创的评级。2021年上半年,标普将融创主体评级上调至BB,展望稳定;穆迪和惠誉也将融创的评级展望升至正面,摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平、以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平,维持 “买入”评级。

截至目前,融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国(香港上市)100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国(香港上市)25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数。

“四更”是什么?

房地产行业进入了短兵相接的时代,在生存压力面前,房企只有两种选择,要么继续深耕,成为行业领军者,要么彻底改变赛道。

第二种方式恐怕很难,因此,房地产行业深耕需尽快找到发展目标和方向。

融创一直保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断,擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解,这也使得融创被业界视为风向标。

为开启均衡高质量发展阶段,融创提出四更经营准则。在房地产上半场,融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势,迅速跻身行业前列。

下半场,均衡稳健战略初见成效,融创需要往“活得好”方向迈进,于是2021年下半年开始融创进一步坚定战略目标,提出“四更”经营准则:更安全、更从容、更长期、更有价值。

“四更”准则作为融创团队基本做事原则,是以利润为核心,以客户满意度为核心,以安全稳健为核心,提升综合竞争力,持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示,“调控对行业和企业都是好事,经过这一轮(调控),都将变得更稳、更健康。但与此同时,也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化,进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向,持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”

只有这样,才能够适应行业变化、实现长期稳健的发展。“四更”,是在给公司未来的高质量发展锚定目标和规划路径。

投资质量,“地产+”多元化

未来,投资决策如何进行,业务触角伸向何方?这些都对企业长期发展产生至关重要的影响。

严控拿地总量,提升土地质量。在土地市场,融创严控拿地总量,提升土地质量,最终达成高标准拿地。

2021年上半年,公司获取权益土储货值2135亿元,权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年(2020年7月至2021年6月),公司权益拿地销售比仅为28.5%。

下半年,将主动控制拿地总量及节奏,审慎获取高质量土地,预计权益拿地销售比控制在20%以内,全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。未来,公司将提高全资项目占比,优化现有合作模式,优选资金实力强劲的合作方,以成立长期平台的模式进行合作。

反映在销售结构上,融创深耕核心城市群的领先优势凸显。在长三角,融创完成1141亿元销售额。在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。上半年,融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位,20个城市的销售额超过50亿元。其中,北京、上海、成都等9个城市销售额超100亿元;在杭州、武汉,融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。

与此同时,融创继续坚持产品领先战略,产品力位居规模房企前列。在主流客群年轻化和科技快速进步的大趋势下,融创的I AM I产品年轻化创新不断落地,城市、社区、家庭、生活四大维度升级主流产品,武汉公园大观、杭州万融城等代表作在推向市场后备受欢迎。

融创“地产+”业务正进入收获期。

去年底成功上市的融创服务(01516.HK),上半年,融创服务营收33.2亿元,同比增长85%;归母净利润6.1亿元,同比增长154%。净利率为19%,较去年同期上升5个百分点。融创服务延续着大幅快速增长态势。截至6月底,融创服务在管建筑面积1.7亿平方米,合约建筑面积3.2亿平方米,第三方外拓项目占在管面积比例39%,较去年底也增加了7个百分点。

融创文旅营收26.1亿,同比增长166%,经营利润大幅提升至4.4亿元,客流量7201万人次,同比上升103%,济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区,杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。文旅旗下冰雪业务,上半年迈出稳健向前步伐,不但收入大幅增长,还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局,建立了业务的高护城河。

写在最后

房地产行业“赚快钱”的时代一去不复返,活下去才是硬道理,毕竟,没有消失的行业,只有消失的企业。

正如孙宏斌所言,“我们要给自己留出安全边界”。

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